Agevolazioni prima casa, anche sulla seconda

Oggi affrontiamo il discusso tema del bonus prima casa, che attualmente costituisce la più importante agevolazione fiscale per chi compra un immobile da adibire a propria abitazione. Il risparmio di imposte è davvero notevole. Infatti, se si acquista la casa:

• da un privato, si ha una riduzione sull’imposta di registro del 7%. Essa, infatti scende dal 9% al 2%, mentre le imposte ipotecaria e catastale si pagano nella misura fissa di 50 euro ognuna;
• da un’impresa, si ha una riduzione dell’Iva, in quanto l’aliquota da pagare scende dal 10% al 4%, mentre le imposte ipotecaria e catastale si pagano nella misura fissa di 200 euro ognuna.

Ovviamente, non tutti hanno diritto al beneficio in questione. Affinché se ne possa usufruire è necessario che si verifichino le seguenti condizioni:

1. la casa da acquistare non deve essere di lusso ossia accatastata nelle categorie A/8 e A/9;
2. il proprietario non deve avere una o più abitazioni nello stesso Comune ove si trova l’immobile da acquistare. In caso contrario, deve cedere la precedente abitazione, vendendola o donandola, prima di acquistare la nuova;
3. il proprietario non deve avere una o più abitazioni in qualsiasi altro comune italiano, per l’acquisto del quale abbia usufruito della stessa agevolazione. In caso contrario, deve cedere la precedente abitazione, vendendola o donandola, entro un anno dalla firma del rogito della nuova;
4. il proprietario deve fissare la propria residenza nel Comune ove si trova la nuova abitazione entro 18 mesi dal rogito;
5. il proprietario non può vendere la nuova casa per almeno 5 anni e se lo fa, per non decadere dalle agevolazioni fiscali, deve acquistare entro l’anno successivo una nuova abitazione con le caratteristiche della “prima casa” appena elencate e fissarvi la residenza.

Da quanto appena elencato sembrerebbe impossibile, al di fuori delle condizioni suddette, usufruire una seconda volta dell’agevolazione. Tuttavia, vi sono due ipotesi in cui è possibile comprare una nuova abitazione senza necessariamente vendere o donare, entro un anno dall’acquisto della nuova, quella già acquistata con le agevolazioni fiscali. Vediamo quali sono.

Il primo caso riguarda “l’inidoneità” dell’abitazione. Dieci anni fa la Corte di Cassazione diede il via ad un nuovo orientamento secondo il quale era possibile acquistare una seconda casa con le agevolazioni, senza dover vendere la prima, quando quest’ultima diveniva inidonea all’uso. L’inidoneità può essere imputabile a circostanze oggettive (riferite all’immobile), come nel caso di un terremoto che abbia reso l’edificio pericolante o perché fatiscente o priva di impianti o servizi, o soggettive (riferite alla persona), come nel caso di allargamento della famiglia, causato dal matrimonio se l’acquirente era single o dalla nascita di figli, che renda indispensabile una casa più grande o, al contrario, più piccola nel caso l’acquirente sia rimasto solo in una casa troppo grande. Ancora, l’inidoneità si configura anche in un’abitazione divenuta inaccessibile perché ubicata in un piano alto, in una costruzione senza ascensore, a chi resti vittima di un incidente che ne comprometta la deambulazione o, semplicemente, perché divenuto anziano e non autosufficiente o perché si trova in un luogo divenuto insalubre per il mutamento delle condizioni di salute del proprietario o che si renda inutilizzabile per la distanza dal suo luogo di studio o di lavoro.

A seguito di quest’indirizzo della Suprema Corte, anche l’Agenzia delle Entrate, che inizialmente era ferma su posizioni molto rigide, per certi versi cambiò idea, adeguandosi al pensiero della Cassazione e sancendo che la proprietà di una casa, divenuta oggettivamente inidonea ad essere abitata perché inagibile, non impediva al contribuente di avvalersi dell’agevolazione “prima casa” nel caso ne avesse acquistata un’altra. Ad oggi, quindi, anche l’Agenzia delle Entrate ammette l’acquisto di una nuova casa con le agevolazioni della prima casa se il precedente immobile non può più essere abitato.

Sempre la Corte di Cassazione, in una sentenza del 2018, ha stabilito che l’inidoneità della prima casa, che consente l’acquisto di una seconda con le agevolazioni fiscali, può derivare anche da un impedimento di natura giuridica, come la presenza di diritti di terzi. Cosa vuole significare! Vuol dire che se sopravviene un diritto di usufrutto, uso o abitazione in capo ad un terzo o un contratto di locazione, si può acquistare una seconda volta un’abitazione con le agevolazioni previste per la prima casa. Quest’orientamento, però, non è condiviso dall’Agenzia delle Entrate secondo la quale non può avvalersi dell’agevolazione “prima casa” in sede di acquisto di un’abitazione chi abbia già la proprietà di un’altra casa nel medesimo Comune che sia concessa in locazione.

A dire il vero, l’Agenzia delle Entrate sulle circostanze soggettive di inidoneità si è quasi sempre espressa in maniera negativa. Essa, infatti, considera tali circostanze troppo soggette a “personalizzazione”, con il conseguente rischio che l’agevolazione sarebbe applicabile a tutti, venendo meno l’efficacia della norma che ne stabilisce l’utilizzo solo a chi non possiede una casa. Ma la Cassazione ha più volte sostenuto il contrario con importanti decisioni.     

Il secondo caso riguarda una casa acquistata prima del 1993 da una ditta costruttrice. Vi chiederete il perché! Prima del 22 maggio 1993 l’aliquota iva sull’acquisto di una casa era sempre ad aliquota ridotta. Dall’entrata del D.L. n. 155/1993 l’Iva al 4% è fruibile solo da parte di chi acquista la “prima casa”, mentre, negli altri casi, l’Iva è al 10%.

Ci si è chiesto dunque se, nei casi in cui il primo immobile sia stato acquistato prima del 1993, e quindi con Iva al 4% non per via di agevolazioni, ma per una norma generale applicabile a tutti i contribuenti, sia necessario cedere tale abitazione precedente. La risposta dell’Agenzia delle Entrate è stata negativa. Pertanto, il contribuente che oggi compra un’abitazione, se già abbia la proprietà di un’altra abitazione acquistata da impresa costruttrice prima del 22 maggio 1993, data di entrata in vigore del decreto legge n. 155, può avvalersi dell’agevolazione “prima casa” in sede di nuovo acquisto, senza vendere l’abitazione già posseduta, se:

• la casa acquistata prima del 22 maggio 1993 sia l’unica di sua proprietà nel Comune ove è ubicata la casa oggetto del nuovo acquisto;
• non abbia, in tutto il territorio nazionale, la proprietà di un’ulteriore casa acquistata con l’agevolazione “prima casa”.

Concludendo. Si può applicare l’agevolazione anche se si possiede un’altra casa, quando essa sia “inidonea” ad essere adibita ad abitazione, sia per ragioni soggettive, sia per ragioni oggettive, dovendosi comprendere, tra queste ultime, anche quelle derivanti da impedimenti di natura giuridica (quale un diritto di godimento, derivante da un contratto di locazione, a meno che si tratti di una locazione preordinata a consentire un abusivo avvalimento dell’agevolazione). Così ha deciso la Cassazione nell’ordinanza 19989/2018, anche se l’Agenzia delle Entrate non è d’accordo. Il tema principale rimane quello della impossidenza. Secondo il prevalente orientamento della Cassazione, il concetto di casa “preposseduta” dev’essere letto non come proprietà di un’abitazione, ma come casa idonea a essere abitata, con la conseguenza che, quando vi sia l’inidoneità della casa a essere abitata, il contribuente che ne sia proprietario può acquistarne un’altra con l’agevolazione. Anche qui così ha deciso la Cassazione con le pronunce 2565/2018; 27376/2017; 2278/2016; 26653/2014; 21289/2014; 3921/2014; 23064/2012; 12866/2012; 100/2010; 18128/2009, le cui ultime due sono state favorevolmente richiamate dalla Corte Costituzionale nell’Ordinanza n. 203/2011).

Insomma, la lite con l’Agenzia delle Entrate, probabilmente, è assicurata, ma non è detto che i giudici delle Commissioni Tributarie diano ragione al Fisco, vista la copiosa giurisprudenza di legittimità a favore dei cittadini; e considerata la differenza di somme da pagare a titolo di imposte tra l’ipotesi agevolata e quella ordinaria, personalmente ritengo che valga la pena richiedere l’agevolazione.